Strata Title  pada Hunian Bertingkat

Kita sering mendengar istilah “Strata Title” pada saat ber-investasi properti khususnya untuk bangunan bertingkat  seperti apartemen, condominium, Flat. Bila berbicara mengenai apartemen yang sedang trend dan booming, Strata Title sangat sering disebut oleh tenaga pemasar atau developer. Sebenarnya, apakah “Strata Title” itu dan apa hubungannya dengan hak kepemilikan sebuah apartemen?

Sebenarnya istilah strata title tidak ada dalam kamus hukum Indonesia . Istilah strata title digunakan di negara-negara seperti Singapura dan Australia yang pada intinya memungkinkan kepemilikan bersama secara horisontal di samping pemilikan secara vertikal. Di Indonesia dikenal berbagai istilah seperti rumah susun, apartemen, flat, condominium, akan tetapi dalam bahasa hukumnya semua disebut sebagai rumah susun. Adapun dasar hukum yang menjadi acuan tentang rumah susun adalah Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. (UU Rumah Susun), Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP Rumah Susun)

Pengertian rumah susun berdasarkan UU Rumah Susun adalah: ”Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan abgian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”  Adapun kepemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak bersama meliputi: hak bersama atas bagian bersama, hak bersama atas benda bersamadan hak bersama atas tanah bersama yang semuanya menjadi satu kesatuan hak tidak terpisahkan.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (”HMSRS”) dinyatakan lahir sejak didaftarkannya Akta Pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah atas setiap rumah susun yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun, pemerintah memberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat HMSRS yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat. Setiap pemilik rumah susun akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Berdasarkan pasal 7 UU Rumah Susun, tanah yang digunakan untuk pembangunan rumah susun adalah tanah dengan status:

1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
3. Hak pakai atas tanah negara
4. Hak Pengelolaan (HPL)

Hal penting yang perlu diperhatikan pada saat Anda berminat untuk membeli apartemen adalah hak atas SRS tersebut. Permasalahan dapat timbul apabila rumah susun tersebut dibangun di tanah yang berstatus HGB di atas HPL. Pasal 38 PP Rumah Susun menyatakan apabila rumah susun dibangun di atas tanah dengan status HPL maka pihak pengembang (developer) terlebih dahulu wajib mengajukan permohonan status HGB di atas tanah HPL tersebut.  Apabila pemberian status HGB belum selesai, maka satuan rumah susun tersebut belum dapat dijual.